O caso da Contratualização para a Moradia Popular em São Paulo
O Programa de Habitação do Governo do Estado de São Paulo – Casa Paulista

Na busca por mais e melhores resultados em ações de governo, a contratualização tem sido uma inovadora descoberta e uma revolução silenciosa para os governos brasileiros.

A partir de acordos de cooperação entre entidades públicas ou privadas, é estabelecido um regimento de responsabilização pelo processo e comprometimento com os efeitos positivos decorrentes.

A Plataforma Rede Juntos já abordou o tema algumas vezes nesse espaço, tanto em textos no blog quanto em publicações para aprofundamento. A para tangibilizar as ações, o canal apresenta abaixo um exemplo prático, aplicado na área de moradias populares: O Programa de Habitação do Governo do Estado de São Paulo – Casa Paulista. Confira abaixo como a iniciativa foi implementada!

Execução do Programa

A PPP do estado foi iniciada em 2011 e concretizada em 2015. Sua duração é de 20 anos contemplando famílias de determinada classe social – geralmente com renda de um a cinco salários mínimos. A execução do programa se deu por meio de participação do Estado em ações como o fomento ao crédito habitacional e ao desenvolvimento urbano em parceria com municípios. Uma parceria público privada (PPP) também foi estabelecida em apoio à construção de moradia e a regularização fundiária de conjuntos habitacionais – considerando que os terrenos só se enquadram nos critérios estabelecidos pela parceria caso estejam devidamente regularizados pelo estado.

Houve também melhorias urbanas, revitalização de áreas centrais, dentre outras ações que contribuíram para a realização do projeto.

Participação do Estado

Cooperação entre o estado e a União com a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil, para o aporte complementar de recursos financeiros para a construção das unidades.

A maior parte dos termos de Cooperação foi celebrada em 2012 com a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil e no exercício de 2018 houve continuidade da participação do estado na produção das unidades contratadas pelas instituições financeiras nos anos anteriores, consumindo recursos repassados também nos exercícios anteriores.

Fomento ao Crédito

A princípio esse programa foi criado apenas para beneficiar funcionários públicos, com o repasse de subsídios para ajudá-los a realizar o sonho da casa própria – com feirões de crédito e financiamento a fim de viabilizar as negociações.

Existe a figura do agente financeiro (Caixa Econômica Federal) que viabiliza o financiamento, além de uma avaliação realizada pela FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) de todas as etapas de implementação da PPP – desde a saúde financeira, qualidade e manutenção do empreendimento, até o perfil e relação das famílias com o empreendimento.

Em 2018, foram contratadas 621 operações de Financiamento Habitacional com concessão de subsídios do Estado a servidores públicos estaduais.

Desenvolvimento Urbano

Aportes de recursos financeiros estaduais junto aos municípios paulistas, empresas e/ou outros agentes promotores destinados à produção de Lotes Urbanizados, a obras de infraestrutura urbana, programas de habitação de interesse social em áreas urbanas e rurais, melhorias em unidades habitacionais prontas ou em construção e apoio financeiro complementar.

As transferências de recursos estaduais aos entes beneficiários ocorrem por meio de Convênios celebrados conforme minuta padrão indicada nos Decretos Estaduais que instituíram os Programas de Apoio. Os recursos liquidados no período, correspondem a 4.228.930,00.

Parceria Público Privada (PPP)

Colocaram em prática o Procedimento de Manifestação de Interesse (PMI), em que os empreendedores interessados apresentam, por conta própria, estudos relativos ao desenvolvimento da PPP.

Com a abertura de inscrições para o público geral, construtoras passaram a fazer parcerias com o programa Casa Paulista.

Além de fornecer o empreendimento e realizar a manutenção predial, a conveniada deve fazer a gestão da lista fornecida pelo estado e selecionar famílias que se enquadram nos critérios estabelecidos pela PPP;

Essas parcerias foram benéficas para a realização do projeto e para o público que sofre com o problema de moradia. Afinal, com o início e término de mandatos, programas sociais ficam suscetíveis a interrupções e mudanças em sua implementação – tornando o público interessado refém de fatores externos.

Em 2018 deu-se continuidade ao Contrato de Parceria Público-Privada com a continuidade da comercialização das unidades habitacionais que compõem o Empreendimento São Caetano, (126 unidades), aceite dos Empreendimentos Alameda Glete (91 unidades) e Complexo Júlio Prestes (914 unidades) totalizando, portanto, o aceite de 1.131 unidades habitacionais localizadas na área central da cidade de São Paulo.

Auxílio Moradia

Os benefícios foram distribuídos como suporte ao acesso das famílias de baixa renda às soluções habitacionais. Uma das categorias de auxílio voltava-se para o enfrentamento de situações emergenciais, enquanto o outro tinha caráter provisório e destinava-se a famílias removidas de áreas de intervenção enquanto não se viabilizam as soluções definitivas de moradia.

Em 2018, a CDHU registrou o atendimento/execução consolidados de R$ 44,8 milhões – aplicados com benefícios para um total de 9.071 famílias beneficiadas.

Regularização Fundiária

A regularização ocorreu por meio de programas de orientação técnica a fim de regularizar parcelamentos do solo e de núcleos habitacionais, públicos ou privados, para fins residenciais, localizados em área urbana ou de expansão urbana, assim definidas por legislação municipal.

Em 2018, o programa beneficiou 9.759 domicílios por apoio à regularização, realizando 217% da previsão da LDO. Os resultados apontam 1.560 núcleos municipais – o que representa um total de 206.194 lotes e 824.776 pessoas beneficiadas.

Revitalização de Áreas Centrais

A realização teve como origem cortiços, com reabilitação de imóveis e conservação de áreas urbanas centrais do Município de São Paulo. Após o encerramento do projeto e atendimento da demanda, outras unidades foram sorteadas para famílias cadastradas e com enquadramento em edital.

Em 2018 foram averbados 31 empreendimentos, beneficiando 6.945 famílias que tiveram sua moradia regularizada.

Boas Práticas e Replicabilidade

Tendo em vista o case de sucesso, na última semana a Comunitas trouxe a governadora de Pernambuco, Raquel Lyra, para conhecer a PPP de habitação da capital paulista. A gestora aprendeu, na prática, como funciona o modelo de parceria que trouxe a oportunidade para o Governo do Estado de São Paulo realizar o sonho da casa própria para a população que mais precisa.

Foto por Secretaria do Desenvolvimento Urbano e Habitação de São Paulo

Atualmente o modelo é replicado, do estado, para PPPs municipais de São Paulo, e está em fase final de implementação no centro da cidade – com 2060 unidades, 4 torres, e 8 mil metros de área comercial. O empreendimento abrange 87% de residências, 10% de comércios e 3% de instituições.

Em relação às salas comerciais, o estado tem direito a 50% da receita para abater da contraprestação. No caso de venda de algum estabelecimento comercial, o estado tem direito a 70% e o conveniado a 30%.

Segundo relato da conveniada, o estado conseguiu um modelo jurídico e de negócio que permitiu ao empreendedor realizar o investimento com segurança e em tempo recorde. A PGE-SP (Procuradoria Geral do Estado de SP) foi citada algumas vezes como facilitadora do processo que proporcionou a criação do modelo mais interessante para todas as partes interessadas, estado, empreendedor e cidadão. Inclusive, em relação à qualidade dos empreendimentos oferecidos pela PPP, fazendo com que a proposta possa ser levada para regiões menos prováveis, de maior poder aquisitivo, onde anteriormente já havia tido resistência ao modelo.

Como resultado, muitos insights positivos foram possíveis. O encontro serviu como ponto de partida para que novos e eficientes projetos possam também serem replicados em solo pernambucano.

Referências

Casa Paulista (Estado de São Paulo), Radar PPP, 2015

Casa Paulista, Urbem, s.d.

Casa Paulista fomenta criação de moradias sociais, Governo do Estado de São Paulo, 2017.

Casa Paulista deverá retomar os subsídios habitacionais, SindusconSP, 2023.

Consolidado – Secretaria de Habitação, Governo do Estado de São Paulo, 2018